Ο Νέος Χάρτης για το Airbnb (2026) – Όλες οι αλλαγές, οι «κόκκινες ζώνες» και η παγίδα της μεταβίβασης

Το τοπίο των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα αλλάζει ριζικά το 2026. Με στόχο την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, το κράτος «σφίγγει τη θηλιά» στους ιδιοκτήτες, θεσπίζοντας αυστηρές γεωγραφικές απαγορεύσεις, νέες τεχνικές προδιαγραφές και, για πρώτη φορά, τη διαγραφή της άδειας Airbnb κατά τη μεταβίβαση.

1. Οι «Κόκκινες Ζώνες»: Πού παγώνουν οι νέες άδειες

Για όλο το 2026, η έκδοση νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) αναστέλλεται πλήρως στις περιοχές με τον μεγαλύτερο κορεσμό.

Αθήνα (Συνέχεια περιορισμών)

Το πάγωμα αφορά τα τρία κεντρικότερα δημοτικά διαμερίσματα:

• 1ο Διαμέρισμα: Εμπορικό Τρίγωνο (Σύνταγμα, Ομόνοια, Μοναστηράκι), Πλάκα, Κολωνάκι, Εξάρχεια, Κουκάκι, Ιλίσια, Νεάπολη.

• 2ο Διαμέρισμα: Μετς, Νέος Κόσμος.

• 3ο Διαμέρισμα: Πετράλωνα, Θησείο, Γκάζι, Βοτανικός, Μεταξουργείο, Ρουφ.

Θεσσαλονίκη (Από 1η Μαρτίου 2026)

Η συμπρωτεύουσα μπαίνει στο κάδρο των περιορισμών με επίκεντρο την Α’ Δημοτική Κοινότητα:

• Ιστορικό Κέντρο: Τσιμισκή, Εγνατία, Αριστοτέλους.

• Τουριστικό Μέτωπο: Λαδάδικα, Λιμάνι, Παραλία έως Λευκό Πύργο.

• Φοιτητικές/Ιστορικές Περιοχές: Καμάρα, Ροτόντα, Ναυαρίνου, Βαλαωρίτου και Άνω Πόλη.

2. Η «Βόμβα» στις Μεταβιβάσεις: Η άδεια δεν ακολουθεί το ακίνητο

Αυτή είναι η σημαντικότερη ανατροπή για την αγορά ακινήτων. Στις παραπάνω ζώνες, η άδεια Airbnb παύει να είναι μόνιμο προνόμιο του ακινήτου και αποσυνδέεται από αυτό.

Συγκεκριμένα, εάν ένα ακίνητο που βρίσκεται σε ζώνη αναστολής αλλάξει χέρια —είτε μέσω αγοραπωλησίας, είτε μέσω γονικής παροχής, δωρεάς ή ακόμα και κληρονομιάς— ο υφιστάμενος Αριθμός Μητρώου (ΑΜΑ) διαγράφεται αυτομάτως. Ο νέος ιδιοκτήτης δεν έχει δικαίωμα να εκδώσει νέα άδεια, κάτι που τον υποχρεώνει πρακτικά να διαθέσει το ακίνητο αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση ή ιδιοκατοίκηση.

3. Νέες Υποχρεωτικές Προδιαγραφές & Ασφάλεια

Δεν αρκεί πλέον η απλή ανάρτηση στην πλατφόρμα. Κάθε ακίνητο πρέπει να πληροί αυστηρά κριτήρια λειτουργίας και ασφάλειας:

• Ασφαλιστική Κάλυψη: Υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης για ατυχήματα ή ζημιές των επισκεπτών.

• Ηλεκτρολογική Πιστοποίηση: Απαιτείται πρόσφατη υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου και εγκατάσταση ρελέ διαφυγής.

• Εξοπλισμός Πυρόσβεσης: Πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και ευκρινής σήμανση για τις εξόδους κινδύνου.

• Υγειονομικά Μέτρα: Πιστοποιητικό απεντόμωσης και πλήρως εξοπλισμένο φαρμακείο πρώτων βοηθειών.

4. Έλεγχοι και «Τσουχτερά» Πρόστιμα

Η ΑΑΔΕ και το Υπουργείο Τουρισμού ενεργοποιούν μεικτά κλιμάκια ελέγχου για τη νομιμότητα των καταλυμάτων. Οι ιδιοκτήτες θα λαμβάνουν ειδοποίηση δέκα ημέρες πριν τον έλεγχο, ωστόσο οι κυρώσεις είναι εξοντωτικές:

• Το αρχικό πρόστιμο για παραβάσεις ανέρχεται σε 5.000 ευρώ.

• Σε περίπτωση υποτροπής εντός του ίδιου έτους, το ποσό διπλασιάζεται (10.000 ευρώ).

• Αν διαπιστωθεί τρίτη παράβαση, το πρόστιμο τετραπλασιάζεται (20.000 ευρώ), ενώ ακολουθεί και οριστική αφαίρεση της άδειας.

Τι πρέπει να προσέξετε

Το 2026 αποτελεί έτος «δοκιμής». Αν τα στοιχεία δείξουν ότι τα μέτρα αποδίδουν και οι τιμές των ενοικίων αποκλιμακώνονται, το «πάγωμα» των αδειών ενδέχεται να επεκταθεί χρονικά ή και γεωγραφικά σε άλλες περιοχές υψηλής τουριστικής πίεσης.